Prenons une famille imaginaire, dont l’histoire ressemblera pourtant à beaucoup d’autres. Claire, Hugo et Mathilde héritent de la ferme de leurs parents, une bâtisse en pierre près de Lons-le-Saunier. Le notaire règle la succession, établit l’attestation de propriété, et la maison appartient désormais aux trois, pour un tiers chacun. Personne n’a envie de vendre la maison où ils ont grandi. Les voilà, sans l’avoir vraiment décidé, en indivision.

La première année, tout le monde est d’accord

L’indivision n’est pas un contrat, c’est une situation : plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien, sans que chacune en possède une partie matérielle. Hugo ne possède pas la cuisine, Claire n’a pas le grenier ; chacun détient un tiers de l’ensemble.

Les premiers mois se passent bien parce que les décisions sont simples, et la loi les facilite. Depuis la réforme des successions de 2006, l’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de faire les actes d’administration, comme conclure un bail d’habitation, à charge d’en informer les autres. Tout indivisaire peut seul prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien (article 815-2), par exemple faire bâcher la toiture après un coup de vent. Vendre, en revanche, suppose en principe l’unanimité.

La deuxième année, l’un des trois s’installe

Hugo, qui vit à Besançon, prend l’habitude d’y passer ses week-ends, puis l’été entier. Ses sœurs ne disent rien. L’article 815-9 est pourtant clair : l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Nul besoin que Hugo ait changé les serrures ; il suffit que les autres ne puissent pas, en fait, profiter de la maison comme lui.

Cette indemnité d’occupation n’a pas à être payée au fil des mois. Elle s’inscrit le plus souvent dans les comptes de l’indivision, réglés au moment du partage. Mieux vaut toutefois ne pas trop attendre : l’article 815-10 interdit toute recherche relative aux fruits et revenus plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être, et la jurisprudence applique ce délai à l’indemnité d’occupation. Une sœur qui laisse passer dix ans sans rien réclamer formellement ne pourra remonter que sur les cinq dernières années.

Le troisième hiver, la toiture lâche

Claire, la seule à disposer de trésorerie, paie seule la réfection du toit. Elle ne perd pas son argent pour autant. L’article 815-13 prévoit qu’il doit lui être tenu compte, selon l’équité, des dépenses qui ont amélioré le bien, eu égard à la plus-value constatée au moment du partage ou de la vente, ainsi que des dépenses nécessaires à sa conservation, même si elles ne l’ont pas amélioré. Une toiture refaite relève au moins de cette seconde catégorie. Les taxes foncières réglées par un seul indivisaire pour le compte de tous sont elles aussi, en général, portées à son crédit.

Le point faible, c’est la preuve. Factures au nom de Claire, virements depuis son compte personnel : sans ces pièces, la discussion au moment du partage tourne vite à la parole contre parole.

La cinquième année, quelqu’un veut vendre

Mathilde prépare un achat à Dijon et veut récupérer sa part. Hugo refuse de vendre, Claire hésite. Que peut-elle faire ?

L’article 815 pose le principe : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Mathilde peut donc demander le partage. Faute d’accord, il sera judiciaire. Le Code de procédure civile exige alors que l’assignation, rédigée par un avocat, décrive sommairement le patrimoine à partager, précise les intentions du demandeur et retrace les démarches entreprises pour parvenir à un partage amiable, faute de quoi la demande est irrecevable. Les questions examinées à ce stade, de la gestion du bien indivis au partage, sont par exemple présentées sur https://www.cedrat-avocats.com/droit-civil, la page droit civil d’un cabinet lyonnais.

D’autres voies existent avant d’en arriver là. Mathilde peut vendre ses droits à son frère et à sa sœur. Elle peut aussi les céder à un tiers, mais l’article 815-14 l’oblige à notifier officiellement le prix et les conditions de la cession projetée à ses coïndivisaires, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption. Enfin, si Claire se range à son avis, les deux sœurs détiendront ensemble les deux tiers des droits. L’article 815-5-1 leur permet alors d’exprimer devant notaire leur intention de vendre. Si Hugo s’y oppose ou ne répond pas, le notaire le constate, et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères, la licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de Hugo.

Ce que la fratrie aurait pu faire dès le départ

Presque tous les points de friction de cette histoire pouvaient être réglés à froid, par une convention d’indivision. Prévue aux articles 1873-1 et suivants du Code civil, elle doit être écrite, désigner les biens et les quotes-parts de chacun, et faire l’objet d’une publicité foncière lorsqu’elle porte sur un immeuble, ce qui passe par un notaire. Elle peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Surtout, elle permet d’écrire ce que la loi laisse dans le flou : qui occupe la maison et à quelles périodes, comment se répartissent la taxe foncière et les travaux, qui est désigné comme gérant.

Quelle que soit la suite, un réflexe vaut pour toutes les fratries : dès l’ouverture de la succession, tenez un fichier commun où chacun inscrit ce qu’il paie et les périodes où il occupe la maison. Ce tableau n’a rien de juridique. Ce sera pourtant la première pièce que tout le monde réclamera le jour du partage.